年轻人买不起房，开发商卖不动楼，地方政府收不上地钱
1994年分税制改革后，中央财政拿走了大部分税收收入，地方政府面临财政困难，需要寻找新的收入来源，后来发现出让土地能够带来可观收益且符合法律规定，1997年亚洲金融危机爆发，国有企业大规模裁员，民众消费意愿降低，银行体系积压了大量闲置资金，政府决定推动这些资金进入经济循环，1998年7月取消福利分房制度，开启住房市场化进程，这个发展模式并非自然形成，而是政策引导的结果，初期运行顺畅：地方政府出让土地，开发商融资建房，银行提供贷款，居民通过贷款购房，各方都从中获益，经济指标持续增长。
可时间一长，事情就变了样，土地收入占地方财政的比例从2003年的55%涨到2010年的68%，再到2020年直接冲到84%，地方财政几乎全靠卖地撑着。有个温州做纽扣生意的小老板，仓库里压了3000万的货卖不出去，转头就在上海买了50套房子，三年下来赚了250%，他算过这笔账：做实业一年只能挣10%，炒房却可能一年翻倍。这样一来，资本和人都往房地产跑，工厂招不到工人，大学生毕业了宁愿去中介公司拉客户，也不愿意进车间干活。2008年“4万亿”救市计划推出后，超过六成的资金流进了地产市场，2009年房价一下子涨了23.3%，大家这才明白过来：借钱买房比把钱存银行划算多了。居民杠杆率从2016年的40%一路升到2020年的62%，一套房子就能掏空三代人的积蓄，年轻人刚参加工作，工资还没到手，就先得还给银行。
到了2020年，整个情况完全变了，出台"三道红线"政策后，房地产企业借不到钱了，接着2021年恒大突然爆雷，欠的债务超过两万亿，国内排名前五十的大型房企里，将近三分之一都出了问题，法院拍卖的房子数量突破六十万套，全国上百个城市的二手房价格连续下跌四十三个月，再看2025年前十一个月，又跌了百分之七点四六，这背后的原因主要有三个：第一，城镇化水平达到百分之六十七，再往上升就比较困难了，发达国家最高也就百分之八十到八十五之间；第二，人口问题真的严重了——2018年出生人口开始下滑，2020年直接断崖式下跌，年轻人不愿意结婚、不打算生孩子、也不肯多贷款；第三，租金回报实在太低，一线城市只有百分之一到二，国际上认为健康水平应该在百分之三到五左右，房子租不出好价钱，只能靠大家觉得房价会涨的心理撑着，但这种预期很容易就消失。
老一辈人还相信买房就能翻身，60后和70后觉得没房子就没有未来，但95后和00后看到亲戚在三四线城市买了房，结果十年都找不到人接手，看到法拍房挂在网上，价格一降再降还是没人买，看到中介关门转行，连朋友圈都不发房源信息了，他们慢慢发现不买房也没那么可怕，企业也早就明白过来，华为和比亚迪不再给员工发购房补贴，改成发放租房津贴，甚至允许员工去外地工作，这说明企业自己也不信安家落户那套说法了。
目前全国住房自有率达到96%，存量住房超过4亿套，平均每人拥有1.4套，听起来数量很多，但在一线城市的年轻人中，超过70%的人选择租房生活，其中65%的人每月房租支出占收入的一半以上。2025年商品房销售面积同比下降18.3%，这已经是连续第三年出现负增长。过去常说房价只涨不跌，现在却没人再这样认为了。开发商正在努力清理库存，地方政府也在寻找新的财政收入来源，土地财政这条路确实已经走到尽头。有人询问市场会不会反弹，但目前来看，连试探性回暖的迹象都还没有出现。房子还是那些房子，只是买房的人换了一批又一批，他们变得越来越犹豫。
联丰优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
